投資者購買商鋪後稱被開發商欺詐維權未果|購買商鋪|開發商
投資者購買商鋪後稱被開發商欺詐維權未果|購買商鋪|開發商
除街鋪一傢商店外，樓上3層隻有2間出租
廣東港澳中心商場內電梯停用
文/圖 實習生 陳嘉玲
羊城晚報記者 陳強
5月12日，廣州市廣東港澳中心前聚集瞭幾十人，拉起橫幅，聲稱港澳中心開發商“欺詐”。這不是港澳中心門前第一次上演這樣的場景。
3年前，這些人購買瞭這裡的格子鋪，花費少則幾十萬元，多則上百萬元。3年過去瞭，當初宣傳承諾的“港澳商品批零一體化中心”、“馬會傢居進駐”仍未見蹤影。而項目整合運營商、投資商公司早已註銷，項目公司也難覓。
他們購買的格子鋪，有一個專有名稱“分割式產權商鋪”，即大商場或裙樓商鋪分割後散賣。這種投資由於面積小、總價低、門檻低，從而備受投資者歡迎。但實際操作中，卻產生瞭大量糾紛。
這到底是“餡餅”還是“陷阱”呢？
“畫餅”三年
位於廣州市越秀區東風東路的廣東港澳中心，距離農林下路與東風東路交界處不過數百米，地理位置算不錯的。廣東港澳中心共4層（含夾層），屬於一商住樓的底層，總面積約5200平方米。
據瞭解，廣東港澳中心所屬商住樓2003年左右建成，建成後多年空置。後來，龍某文、翁某傑、黃某佳、李某彬四人各購買瞭一層，價格在1.5萬-2萬元/平方米。
2011年1月4日，廣州瑞佳投資顧問有限公司（下簡稱“廣州瑞佳”）註冊成立，股東為龍某文、黃某佳。此後，廣州瑞佳作為4名業主代理人，以項目公司的名義對外招商，聲稱廣東港澳中心將成為“首個港澳商品批零一體化中心”，且“馬會傢居強勢進駐”，打造“港澳名仕奢華生活館”。
2011年4月的一天，傢住附近的陳女士途經廣東港澳中心時，發現裡面很熱鬧。“原來冷冷清清，怎麼這麼熱鬧？我就進去看瞭，銷售人員就跟我說這裡要打造為核心商圈，主推港澳商品。大傢搶著買，頭一熱就交瞭訂金。”
陳女士所購格子鋪，套內均價每平方米11萬元。而從2011年4月到當年9月，4層被分割成512個格子鋪出售，每鋪有獨立產權，買傢有490多個。價格因樓層與位置不同，每平方米8萬-17萬元，少數尾貨則為兩三萬元。
買傢們與4名業主各自簽訂《商鋪買賣合同》，約定由出賣人統一經營至今年3月27日。“當時說，出賣人統一經營2年，把項目做起來，把場子做旺。”陳女士說。
2011年4月30日，傢住海珠的陳先生以每平方米15萬元高價買瞭間7.6平方米的格子鋪。“買瞭以後，我經常去現場看，結果3年多，所謂的馬會傢居進駐、港澳商品批零等項目從未見蹤影。”
今年3月27日，統一經營期結束，買傢們前往廣東港澳中心接收商鋪，結果紛紛傻眼，“商場基本空置，更別說旺場”。多位買傢還反映，商鋪的界限、面積、結構和消防等方面存在問題和隱患，“根本談不上頂級奢華裝修”。
賣方“失蹤”
5月17日，記者在廣東港澳中心看到，商場內電梯停用，黑燈瞎火，除街鋪一傢商店外，樓上3層隻有2間出租。現場兩名招商工作人員，自稱是深圳吉悅誠商場管理有限公司的，今年4月開始負責物業管理和招商工作。
“4個出賣人，我們490多個買傢自始至終沒一個人見過他們。合同擔保人是廣州瑞佳，我們接收商鋪時卻成一傢深圳公司，我們當然不接受。”陳先生、陳女士與聯系上的90多名買傢覺得“貨不對板”，紛紛拒收鋪。
廣東港澳中心項目整合運營公司“卓華地產”，在商鋪售後不久就註銷瞭。廣州瑞佳註冊地址就在廣東港澳中心內，但其辦公地址已轉移，但未在工商辦理變更登記，且已註銷瞭稅務。
廣東港澳中心曾宣傳稱，該項目與星域廣場（五羊邨地鐵站旁）、星璽廣場（荔灣區西華路）、星辰天街（康王北路）“3大港澳明星商場聯動”。4個項目均打出銷售港澳商品和馬會傢居進駐。
四個項目的具體項目公司不同，但4個項目對外宣稱的投資商均為“香港鉑譽投資有限公司”。記者查詢香港公司註冊資料顯示，該公司股東為龍紹文，註冊資本為1萬港幣。另外，4個項目的出賣人有重疊或交叉。
記者走訪後發現，4個項目均沒有實現當初打造“港澳明顯商場”的目標，星辰天街、星璽廣場的小業主們現自己組織招商，星域廣場則計劃變成“康王電子城”。
2013年7月10日，廣州市工商局在一份信訪答復中稱，廣州瑞佳在2011年4月8日至9月30日間在媒體發佈多則廣告，宣傳廣東港澳中心商鋪是“廣東首批港澳商品批零一體平臺”，由“10萬平方米馬會傢居經營”，未標明出處及引起歧義，違反瞭《廣告法》相關規定，責令停止發佈、處以1537260元罰款。
記者多次嘗試聯系與買傢交涉的廣州瑞佳負責人，但對方多次以“在忙”為由拒絕采訪。
糾紛四起
去年11月，購買廣東港澳中心格子鋪的黃先生與另外6名買傢，把廣東港澳中心出賣人之一翁某傑和廣州瑞佳起訴至越秀區法院，理由是兩被告人發佈虛假廣告，屬於“欺詐”。今年3月4日，越秀區法院開庭審理此案，但目前暫未宣判。
在此之前，廣東港澳中心其他買傢們，也紛紛開始維權，有的去信訪，有的則采取法律途徑。
星域廣場、星辰天街、星璽廣場，也都引起瞭種種糾紛。幾個商場的相關業主，也都紛紛四處奔走，通過信訪和司法途徑進行維權。但在一番費時費力的追討後，多數沒能如願。
類似分割式產權商鋪糾紛，在廣州市並不少見。廣東格林律師事務所合夥人張旭鋒代理過多宗分割式產權商鋪糾紛案，發現近幾年類似糾紛案件高發，“一處分割式產權商鋪，形成的訴訟案件少則幾十個、多則幾百個。”
張旭鋒根據他代理的案子，總結認為分割式產權商鋪貓膩多，“宣傳、促銷、簽約、返租，每一個環節都有可能存在貓膩。”
屢禁不止
廣東港澳中心、星璽廣場、星辰天街、星璽廣場均采取瞭售後統一經營的模式，期限兩三年不等。星域廣場買傢陳女士就說，賣方口頭承諾統一經營形成旺場，並約定兩年返租期換8折優惠。星辰天街的劉女士也與賣方談好返租兩年，買鋪時就便宜幾萬元。
這就是所謂的售後返租模式，又稱售後包租、售後回租、售後承租。具體而言就是，出賣方將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。
1998年前後，廣州就掀起過一波商鋪返租投資潮。
2001年，當時的國傢建設部出臺瞭《商品房銷售管理辦法》，其中就對預售房地產項目的售後返租下瞭禁令。2006年5月，該部對再度盛行的“返租經營”再次發文，明確“售後包租”、“承諾回報”等為房地產廣告明令禁止的內容。
最高人民法院也專門規定：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判十年有期徒刑。
但記者瞭解到，目前廣州市仍有不少項目采用“售後返租”。
“雖然明令禁止售後返租，但目前有關部門對此監管力度不夠，司法機關在審判過程中也未對此類案件的始作俑者形成高壓態勢，違法成本、違約成本非常低。”張旭鋒認為，目前分割式產權商鋪市場混亂，需要好好治理一下。
陳嘉玲、陳強
（原標題：屢禁不止的欲望鬼樓）
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